‘Servizio spiaggia’: ecco come ripartire la relativa spesa

Possono ricondursi all’ambito del servizio comune nell’organizzazione condominiale tutte quelle attività che risultano necessarie all’uso comune in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, nonché quelle che, seppur eterogenee, siano in ogni modo soggettivamente riconducibili al condominio, poiché comunque previste dal regolamento organizzativo e oggetto di approvazione assembleare.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (sentenza numero 13592 del 10 maggio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in un complesso immobiliare in Liguria e originato dalla ripartizione delle spese relative, tra l’altro, al ‘servizio spiaggia’, al terreno adibito a giardino, di natura demaniale e all’adesione ad un circolo.
Ragionando sulla specifica vicenda e, poi, più in generale, le spese condominiali necessarie per la conservazione e per il godimento, nonché per la prestazione dei relativi servizi, di un’area demaniale stabilmente fruita dal complesso immobiliare e sistemata a giardino, così come di una spiaggia annessa organizzata a servizio della collettività condominiale, gravano su tutti i condòmini, in proporzione al valore della rispettiva proprietà, atteso che il fondamento dell’obbligo contributivo risiede nell’utilitas che il bene o il servizio arreca alle unità immobiliari, indipendentemente dal regime dominicale del bene e dall’effettivo uso individuale.
Per quanto concerne il criterio speciale di riparto delle spese, esso rileva con riguardo al godimento potenziale e non all’uso di fatto, sicché il singolo condòmino non può sottrarsi al contributo rinunciando al servizio o non utilizzandolo.
Invece, una deroga convenzionale al criterio legale di ripartizione delle spese per i servizi comuni è ammissibile solo se approvata all’unanimità e formulata in modo espresso, chiaro e inequivoco, mentre non integra tale deroga una clausola regolamentare che si limiti a prevedere la ripartizione delle spese tra gli utenti, dovendo tale espressione essere intesa, in difetto di diversa inequivoca pattuizione, come riferita all’insieme dei partecipanti tenuti al servizio comune.
In Appello i condòmini vengono ritenuti obbligati a sostenere le spese del giardino, in quanto comunque da loro utilizzato. Per quanto riguarda, poi, le spese del ‘servizio spiaggia’, va escluso che il riferimento agli utenti, contenuto nel regolamento condominiale per individuare i partecipanti tenuti a sostenere le spese del ‘servizio spiaggia’, possa deporre per una riferibilità dell’esborso ai soli condòmini effettivamente utilizzatori del servizio stesso.
A fare chiarezza provvedono i magistrati di Cassazione, ribadendo, in primo luogo, che alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento di un’area demaniale, fruita da un condominio e sistemata a giardino, sono tenuti a contribuire tutti i condòmini, in quanto componente essenziale del decoro del complesso immobiliare. Il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali non è infatti necessariamente correlato alla contitolarità della res, spesso derivando piuttosto dalla utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà. E l’utilizzo del giardino per il soddisfacimento di esigenze di interesse condominiale, in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, è stato accertato in questa vicenda e ciò fonda una comunione di godimento in favore dei condòmini, con la conseguenza che essi sono obbligati a sostenere le relative spese in proporzione alle rispettive quote.
Poi, cambiando fronte, allorché un condominio fruisca di una spiaggia annessa, idonea a consentire l’utilizzazione delle attrezzature a supporto della balneazione, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento di tale area e per la prestazione dei relativi servizi nell’interesse comune sono dovute in ragione dell’appartenenza, e sono quindi sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
In generale, il Codice Civile obbliga i condòmini a sostenere, tra le altre, le spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, rispettivamente in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, oppure in proporzione dell’uso che ciascuno può farne solo se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa.
Per la individuazione dei servizi prestati nell’interesse comune, possono ricondursi all’ambito del servizio comune nell’organizzazione condominiale tutte quelle attività che risultano necessarie all’uso comune in relazione alle condizioni obiettive ed alle esigenze delle moderne concezioni di vita, nonché quelle, sia pure eterogenee, che siano in ogni modo soggettivamente riconducibili al condominio, perché comunque previste dal regolamento organizzativo e oggetto di approvazione assembleare.
E il condòmino non può rinunciare al suo diritto di avvalersi del servizio comune, o impegnarsi a non utilizzarlo, allo scopo di liberarsi dall’obbligo di contribuire alle spese occorrenti alla sua erogazione.
Cambiando fronte, le spese di conservazione e godimento delle cose destinate a servire i condòmini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
In generale, poi, deve aversi riguardo non al godimento effettivo, bensì al godimento potenziale che il condòmino può ricavare dalla cosa comune, atteso che il fatto che il condòmino, potendo godere del bene condominiale, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall’obbligo di pagamento delle spese suddette.
Certamente è consentito ai condòmini, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, di approvare unanimemente una deroga convenzionale che ripartisca le spese del ‘servizio spiaggia’ in misura diversa da quella legale, data, come detto, dalla proporzione al valore della quota, prevedendo, ad esempio, che la contribuzione a tali spese avvenga in proporzione all’uso che ciascuno ne faccia. Una tale convenzione postula, tuttavia, una esplicita pattuizione, nella quale, cioè, la deroga al criterio legale risulti dal testo in modo chiaro ed inequivoco. Ciò non può dirsi ove, come nella vicenda in esame, il regolamento di condominio contenga una clausola che si limiti a prevedere che la ripartizione delle relative spese avvenga tra gli utenti, poiché la parola “utenti” adoperata nel regolamento del supercondominio per individuare gli obbligati a sostenere i costi del ‘servizio spiaggia’ non può spiegarsi come sinonimo di utilizzatori effettivi, comprendendo, piuttosto, tutti i partecipanti dei condominii.