Supercondominialità: non sufficiente la sola fruizione di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici

Per la supercondominialità tra edifici distinti è indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata, alla luce del Codice Civile, come comune. Non sufficiente, invece, la sola fruizione, da parte degli edifici, di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo di essi.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 27998 del 21 ottobre 2025 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in provincia di Cagliari.
Terreno di scontro è il preteso pagamento di canoni condominiali – per una cifra superiore a 1.500 euro –.
Due privati sostengono che l’unità immobiliare di loro proprietà non fa parte del condominio, e, quindi, in ragione dell’inesistenza di tale supercondominialità, si oppongono al decreto che ha loro ingiunto il pagamento, a favore del condominio, della somma di 1.559,26 euro a titolo di canoni condominiali.
Per i giudici d’Appello, però, è accertata l’esistenza di un rapporto di supercondominialità tra l’immobile dei due privati ed il condominio, essendoci una stradella a servizio degli immobili di entrambe le parti.
Questa visione viene censurata dai giudici di Cassazione, i quali osservano che in Appello si è ravvisato un rapporto di supercondominialità tra gli immobili delle parti per il solo fatto che una specifica particella, pur di proprietà esclusiva del condominio, era adibita a strada di collegamento, munita di cancello e di illuminazione, a servizio degli immobili di entrambe le parti, escludendo invece l’obbligo dei due privati di versamento delle quote condominiali richieste, per mancanza di una delibera del supercondominio sulla ripartizione delle spese del servizio comune e di una richiesta dell’amministratore del supercondominio.
Per giungere all’affermazione dell’esistenza di un rapporto di supercondominialità tra gli immobili delle parti, i giudici d’Appello hanno richiamato un precedente pronunciamento della Cassazione che ha affermato la costituzione ipso iure et facto della particolare comunione regolata dal Codice Civile, senza bisogno di un’apposita manifestazione di volontà assembleare in tal senso, valevole anche per l’istituto di creazione giurisprudenziale del supercondominio in tre distinte ipotesi: quella dell’unico proprietario di un edificio, che lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a più soggetti, ovvero anche al primo di essi; quella di più soggetti che costruiscano su un suolo comune; quella in cui l’unico proprietario di un edificio ceda a terzi piani, o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.
In sostanza, i giudici d’Appello hanno ritenuto che la supercondominialità automatica scatti anche nelle ipotesi, come quella di specie, in cui un caseggiato (quello del condominio) ed una casa unifamiliare (quella dei privati) abbiano in comune talune cose, impianti o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
In realtà, la vecchia decisione della Cassazione non può ritenersi relativa ad una fattispecie analoga a quella concreta in esame ora, in quanto essa si riferiva al caso di uno scivolo di accesso ad un garage e ad una cantina al piano seminterrato ed alle relative corsie di manovra, che erano di proprietà comune tra un condominio ed un’unità abitativa estranea ad esso, e che erano posti a servizio di entrambi, mentre nel caso in esame è pacifico che la particella adibita a strada, munita di cancello e di illuminazione, sia di proprietà esclusiva del condominio, e non di proprietà comune anche ai due proprietari della limitrofa casa unifamiliare, che semplicemente ne fruiscono, al pari dei condòmini.
D’altra parte, la vecchia decisione della Cassazione aveva riferito il fenomeno dell’automatica costituzione di fatto del supercondominio a tre ipotesi, in cui le singole unità immobiliari che fruivano del servizio comune provenivano comunque per vendita, o frazionamento, da un originario unico fabbricato, mentre nella specie è pacifico che i fabbricati delle parti siano stati edificati ab origine separatamente su terreni distinti, autonomamente acquistati dai due privati, insieme a soggetti terzi e da una società costruttrice, che ha poi dato luogo, dopo la costruzione sopravvenuta dell’edificio, alla costituzione del condominio, senza che mai ci sia stata una proprietà comune della citata particella.
Ne deriva per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, è indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi, e cioè sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.