Frazionamento della proprietà di un immobile: la parte acquirente entra a far parte del condominio

A fronte del frazionamento della proprietà di un immobile che dia luogo alla formazione di un condominio, la parte acquirente di una parte dell’immobile entra, salvo che il titolo non disponga diversamente, a far parte del condominio ipso iure et facto relativamente alle parti comuni esistenti al momento dell’alienazione e per addizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell’esercizio dell’autonomia privata, dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità.
Questo il punto fermo ribadito dai giudici (sentenza numero 9565 del 14 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in un piccolo Comune in provincia di Firenze.
In generale, il Codice Civile vieta a ciascun condòmino, nell’unità immobiliare di sua proprietà, l’esecuzione di opere che rechino danno alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condòmini o determinino pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.
Per quanto concerne la nozione di pari uso della cosa comune, essa non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condòmino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto.
I limiti posti dal Codice Civile all’uso della cosa comune da parte di ciascun condòmino, ossia il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo condòmino, se rispettati, di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità.
Poiché l’edificio condominiale comprende l’intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto, il suolo su cui sorge l’edificio, oggetto di proprietà comune, alla luce del Codice Civile, è la porzione di terreno sulla quale viene a poggiare l’intero edificio, e, immediatamente, la parte infima dello stesso terreno.
Così, è violato il disposto del Codice Civile quando la costruzione nel sottosuolo del fabbricato condominiale di un vano, destinato esclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari di un condòmino, impedisce agli altri condòmini di fare del sottosuolo e del relativo sedime un pari uso, soprattutto in considerazione della vastità della superficie interessata e della destinazione del vano ad un uso esclusivo incompatibile con la natura condominiale del bene utilizzato.
Passando dal quadro generale alla specifica vicenda, una volta riconosciuta l’esistenza di un condominio edilizio, scaturito dall’iniziale frazionamento di un unico edificio, vi sono inevitabili implicazioni, anzitutto, dal punto di vista di presunzione di condominialità delle parti comuni.
Su questo fronte, in particolare, in Appello, osservano i giudici di Cassazione, si sarebbe dovuta affermare la proprietà condominiale delle parti dell’edificio indicate dal Codice Civile. (che comprendono, tra l’altro, il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, il tetto, il cortile et cetera) al fine di trarre da questa premessa conseguenze precise. Nello specifico, non costituisce uso legittimo della cosa comune e non rientra tra le opere che il singolo partecipante può compiere su parti di proprietà individuale la demolizione delle parti comuni (realizzata mediante l’abbattimento delle travi, del muro divisorio e delle fondazioni del vecchio fabbricato), né può occupare una parte del resede condominiale, il suolo su cui è costruito l’edificio condominiale e il relativo sottosuolo che, indubitabilmente, non appartiene al singolo condòmino, ma è parte comune.
In altre parole, non è conforme a diritto, da un lato, individuare e affermare la sussistenza di parti comuni condominiali, dall’altro lato, ritenere legittima l’attività costruttiva di un partecipante al condominio, il quale, al fine di modificare la porzione dell’edificio condominiale di cui è proprietario esclusivo mediante la costruzione di alcune villette a schiera, in sostanza, mette mano alla struttura condominiale, demolendo alcune parti comuni (le fondazioni, le travi, etc.) e appropriandosi di altre (del resede e del sottosuolo del fabbricato principale).