Divisione dell’edificio: le parti comuni includono gli spazi insuscettibili di separato o autonomo godimento

Rientrano tra le parti comuni dell’edificio e, in caso di divisione dell’edificio cui i detti spazi accedono, vi restano compresi, anche se l’atto di divisione abbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cosiddetti volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all’uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell’edificio.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 7222 del 25 marzo 2026 della Cassazione) per valutare il contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Trani.
Terreno di scontro è l’esborso economico relativo ai lavori di ripristino – con eliminazione dell’ampliamento effettuato – della prima rampa di scale che dal piano terra conduce al primo piano, di ripristino del sottoscala nello stato ex ante e di ripristino degli scalini posti al piano terraneo che dalla scala di accesso al primo piano consentono l’accesso al sottoscala.
Ampliando l’orizzonte, i magistrati ribadiscono che l’individuazione delle parti comuni, operata dal Codice Civile, non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali. Ne consegue che, quando un condòmino pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’elenco fatto dal Codice Civile, poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condòmino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario che non si era riservato l’esclusiva titolarità del bene.
In ogni caso, tale presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condòmino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo – salvo che si tratti di acquisto a titolo originario – solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione.
Tornando alla vicenda in esame, nella ipotesi in cui un condòmino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte dell’area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo (o, in ogni caso, l’impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale.
Illogico, quindi, sostenere che il condòmino, acquistata la proprietà del piano terra dell’immobile condominiale, debba essere ritenuto proprietario anche del sottoscala.