Compravendita: la Cassazione sulla responsabilità del Conservatore dei Registri immobiliari
L'art. 2679 c.c., stabilendo che il conservatore deve tenere gli altri registri che sono ordinati dalla legge, tra cui anche la tavola alfabetica e la rubrica dei cognomi, pone a carico del conservatore un dovere di corretta tenuta di tali registri, con la conseguenza che, se ciò non accade, il soggetto danneggiato da tale comportamento deve essere risarcito.
La Corte di Cassazione ha affrontato una questione riguardante l'annotazione accurata da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari di un atto di compravendita.
Un acquirente di un immobile ha citato in giudizio il Conservatore dei Registri Immobiliari per presunti danni derivanti dalla mancata o ritardata prestazione degli adempimenti di legge relativi alla presentazione della nota di trascrizione dell'atto di compravendita. Poco tempo dopo la stipula del contratto di compravendita, la nota di trascrizione è stata presentata alla Conservatoria competente. Circa un anno dopo, una banca ha iscritto un'ipoteca contro il venditore, avviando una procedura esecutiva. L'acquirente ha presentato opposizione di terzo, ma è stata respinta poiché, nonostante la compravendita fosse avvenuta prima dell'iscrizione dell'ipoteca, la registrazione da parte della Conservatoria è avvenuta successivamente, rendendo il trasferimento di proprietà non opponibile alla banca. Per evitare ulteriori danni derivanti dalla vendita giudiziaria, l'acquirente ha saldato i debiti.
La Cassazione ha individuato tre quesiti chiave:
1. Se la trascrizione fosse "valida" per produrre gli effetti di pubblicità dichiarativa e renderla opponibile ai terzi.
2. Se, considerata valida la trascrizione, il Conservatore avesse una responsabilità legale.
3. Se tale responsabilità avesse causato danni risarcibili.
La Suprema Corte ha risposto in modo positivo ai primi due quesiti, sottolineando che la corretta nota di trascrizione del Conservatore svolge funzioni pubblicitarie essenziali. Il Conservatore è obbligato a tenere registri adeguati secondo la legge e a garantire l'accurata registrazione dei titoli per la trascrizione. Anche le irregolarità che ostacolano la corretta identificazione delle informazioni nella trascrizione possono comportare responsabilità, poiché influenzano la possibilità di ricerca da parte dei terzi.
Infine, i Giudici hanno stabilito che il Conservatore è tenuto a gestire i registri immobiliari in modo accurato per evitare errori che possano causare danni a terzi, anche se non esonera completamente da responsabilità.