Complesso turistico: le spese di animazione non hanno carattere condominiale

Impossibile includere le spese di animazione nell’ambito condominiale – pur trattandosi di un complesso turistico –, poiché esse non sono necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune.
Questo il chiarimento fornito dai giudici (sentenza numero 9563 del 14 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in un complesso immobiliare in Sardegna.
Riflettori puntati sulla delibera con cui è stato approvato il riparto delle spese, compresa quella del ‘servizio animazione’, tra tutti i condòmini.
Questa decisione viene contestata da una condòmina, la quale lamenta il carattere voluttuario e superfluo delle spese relative all’animazione, chiedendo di esserne esonerata.
In primo grado viene ritenuta legittima la delibera, una volta esclusa la novità del servizio (di cui il complesso condominiale fruisce da oltre quindici anni) e una volta escluso il carattere voluttuario della spesa, connaturata, secondo il giudice del Tribunale, alla finalità turistica della struttura, che comprende appartamenti privati e appartamenti-residence che, d’estate, sono dati in locazione ai turisti.
Favorevole alla condòmina, invece, è il pronunciamento d’Appello con cui viene annullata la delibera nella parte che ha posto anche a carico della condòmina le spese di animazione.
Per il giudice di secondo grado non ci sono dubbi: la delibera ha introdotto un’innovazione nella gestione del condominio, inserendo, per la prima volta, la voce spese di animazione tra i costi di gestione ordinaria, dato che, prima di allora, il servizio di animazione era gestito e finanziato esclusivamente dalla struttura alberghiera, che lo offriva ai suoi ospiti e ne sosteneva interamente gli oneri, salvo avvalersi di qualche occasionale contributo del consorzio-condominio.
Sotto altro profilo, poi, ad avviso del giudice, si tratta di spesa voluttuaria, suscettibile di godimento separato, il che è attestato dalla circostanza che agli ospiti del villaggio turistico veniva consegnata la cosiddetta ‘tessera club’ che consente (anche) di usufruire del servizio di animazione.
Sulla stessa linea dell’Appello si posizionano i magistrati di Cassazione, i quali osservano che la ragione della nullità della delibera impugnata deve essere ricercata nell’impossibilità di includere le spese di animazione nella materia condominiale.
In generale, l’assemblea non può perseguire finalità extracondominiali, e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi. E allora, il potere deliberativo dell’assemblea in tanto sussiste in quanto l’assemblea si mantenga all’interno delle proprie attribuzioni. Ove l’assemblea straripi dalle attribuzioni conferitele dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da difetto assoluto di attribuzioni, cioè da un vizio che non attiene al quomodo dell’esercizio del potere, ma attiene all’an del potere stesso. Così, esso non dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l’effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale per impossibilità giuridica dell’oggetto.
Tornando alla vicenda in esame, la delibera impugnata è nulla per contrarietà a una norma di legge – o, più specificamente, a causa della natura extracondominiale delle spese di animazione – in rapporto alle peculiarità delle caratteristiche del condominio.
In particolare, si è appurato che il complesso turistico, in cui la gestione alberghiera del tipo residence, realmente avvantaggiata dall’aggiunta di un servizio stabile di animazione, convive con unità residenziali di privati, come appunto i due appartamenti di proprietà della condòmina, che condividono in un regime di supercondominio alcuni spazi e servizi comuni (piscina, spazi verdi, camminamenti, impianti sportivi, piazzetta ecc.), alla cui amministrazione, custodia e manutenzione i singoli condòmini sono tenuti a contribuire in base ai millesimi. Ciò che accomuna le diverse unità immobiliari residenziali e alberghiere è pertanto il fatto di far parte di un complesso turistico condominiale, dove la finalità turistica assume diverse connotazioni per il villaggio e per le unità residenziali. La previsione di uno stabile servizio di animazione, se può considerarsi diretto al maggior rendimento della gestione alberghiera, non può considerarsi allo stesso modo diretto al miglior godimento delle unità residenziali dei privati.
Peraltro, per ‘servizio animazione’ s’intendono comunemente specifiche attività d’intrattenimento musicale, teatrale, ludico, competizioni sportive, alle quali i singoli condomini sono liberi di partecipare o meno, con conseguente diritto di quelli che non vogliono trarne vantaggio di essere esonerati dalle relative spese.