Decoro architettonico: il regolamento può prevedere una tutela più rigorosa

Possibile col regolamento di condominio stabilire una tutela del decoro architettonico dello stabile più rigorosa di quella prevista dal Codice Civile. Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 12919 del 14 maggio 2025 della Cassazione), i quali precisano che è possibile vietare qualsiasi opera modificatrice dell’originaria facies architettonica dell’edificio e comprimere il diritto di proprietà dei singoli condòmini mediante il divieto di innovazioni che alterino la simmetria, l’estetica e l’aspetto generale dell’edificio. E la violazione delle disposizioni regolamentari giustifica la condanna alla riduzione in pristino dei luoghi.
Il caso specifico riguarda un palazzo della Capitale. Ad essere contestato è la condotta di una condòmina che, da proprietaria degli appartamenti posti al quinto e al sesto piano del fabbricato condominiale e dei terrazzi a livello di pertinenza esclusiva delle unità immobiliari, ha, da un lato, realizzato tre nuovi corpi di fabbrica sui lastrici solari di sua esclusiva proprietà e su quello di copertura dello stabile condominiale, adiacenti ai locali soffitta, in assenza della preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condòmini.
Secondo il condominio, le opere hanno determinato l’alterazione della statica e dell’estetica del fabbricato condominiale e sono state realizzate in violazione del regolamento, che vieta, in assenza della preventiva autorizzazione della collettività dei partecipanti, di apportare aggiunte e varianti alle proprietà individuali e comuni suscettibili di alterare la statica, l’estetica e la simmetria del fabbricato.
Per i giudici d’Appello, prima, e per i magistrati di Cassazione, poi, le contestazioni mosse dal condominio all’operato della condòmina sono legittime.
In sostanza, le innovazioni realizzate dalla condòmina sono vietate dal regolamento. E ciò alla luce del principio secondo cui le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condòmini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condòmini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condòmini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dal Codice Civile, estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.