Amministrazione ordinaria o straordinaria? Necessario fare riferimento alla peculiarità dell’atto di gestione

In materia di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condòmini, ed atti di amministrazione straordinaria, bisognosi di autorizzazione assembleare, riposa sulla cosiddetta normalità dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (sentenza numero 15346 del 9 giugno 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile in quel di Avellino.
Sul tavolo la questione è la legittimità della delibera con cui l’assemblea ha approvato lavori straordinari senza le necessarie maggioranze.
Per i giudici d’Appello la situazione è chiara, poiché la delibera aveva ad oggetto la manutenzione generale di due corpi di fabbrica ed è stata approvata in seconda convocazione col voto favorevole di quattordici condomini su trentacinque, pari a più di ottocento sui duemila millesimi stabilite dalle tabelle vigenti, mille per ciascun fabbricato.
Per i magistrati di Cassazione è necessario fare riferimento a quanto, all’epoca – cioè 2010 –, sancito dal Codice Civile, e cioè che l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio, e che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Pertanto, se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, e la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Tornando alla vicenda in esame, in Appello si è implicitamente ritenuto che la delibera avente ad oggetto la manutenzione generale dei due corpi di fabbrica non concernesse la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, perché in tal caso essa doveva essere altrimenti presa con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ma ragionando in questa ottica si è ignorato il principio fissato in materia di criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione ed atti di amministrazione straordinaria.